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                              房地产市场回暖 地方微调力度料加大

                              时间:2019-04-28 08:51:23来源:人民网点击量:7602

                               今年一季度房地产市场的部分当期指标开?#33267;?#22909;。房地产投资继续保?#25351;?#20301;增长,销售在1-2月下滑幅度较大,进入负增长区间,但3月开始出现反转。值得注意的是,作为房地产供给的前置指标,土地购置面积出现大幅下滑,房地产企?#30340;?#22320;积极性下?#24471;?#26174;。二季度随着我国宏观经济的进一步企稳,房地产销售情况会向好。房地产投资在企业加快周转的需要下仍会高位运?#23567;?#22312;房地产政策调控基调不变的背景下,各地会根据房价的变动及销售情况加强微调。

                              投?#35270;?#38144;售背离有望缩小

                              今年一季度房地产市场投资,延续2018年以来的高增长态势,而且增速加快,但1-2月的商品房销售出现43个月以来的首次负增长,3月份市场回暖明显,销售增速出现大幅反转。不过,土地购置面积并未随着销售的回暖而回暖,而是出现较大幅度的下滑。房地产调控政策基调未变,各地并未出现明显的收紧或者放松。

                              从各个区域的销售面积增速情况来看,各地增速受经济下行和政策调控的影响各不相同。东部地区虽然是调控的重点区域,但从销售面积的增速来看,东部今年的同比增速却是几个区域中唯一同比增速?#28909;?#24180;上升的区域,这反映出调控对于东部地区政策效应在减弱。?#23567;?#35199;部?#25237;?#21271;地区相比东部地区受调控影响较小,在销售面积上虽然同比都是增长,但增速却出现大幅下滑,这其中的主要因素来自于经济下行压力,尤其是中部地区还叠加调控对其影响,所以增速同比下滑幅度最大。一季度的销售下滑在市场的预料之中,但3月出现的逆转情况超出市场预期,这为下一步房地产政策的走向提供了一定的调整空间。

                              随着房地产市场调控的不断深入,尤其是资金面从紧和新房限价政策,使得市场供给主体对于未来的投?#24066;?#24515;有所下降,作为房地产市场的先行指标土地购置面积?#37096;?#22987;出现明显变化。

                              二季度房地产市场在开?#27835;?#23450;的情形下,尤其是销售有望实现?#25351;?#24615;增长,投资仍将会保持较快增长,地方可能会根据各地土地出让情况和房价上行的压力加大微调力度。

                              一是房地产开发投资将保?#25351;?#20301;增长。去年以来市场对于政府调控决心不断确认,在经济压力没?#24615;?#26399;那么大的情况下,控风险、调结构仍是当前主要任务。因此,在货币政策对房地产供给端继续从严的背景下,二季度房地产开发商不得不继续加快开发进度,实现快速周转的开发模式。虽然一季度拿地增速出现较大下滑,但根据发改委2019年新型城镇化建设重点任务以及部分城市落户政策利好的情况下,二季度房企拿地积极性应会有所提升,增速下滑趋势可能会减缓。再加上二季度天气有利于开工,因此二季度房地产开发投资可能维?#25351;?#20301;增长,同比增速有望保持两位数。

                              二是商品房销售同比增速有望?#25351;?#27491;增长。3月份在流动性宽松和经济下行压力减缓的背景下,市场购房预期发生改变。二季度随着宏观经济在逆周期调节下进一?#36739;?#22909;,购房需求有望进一步加强。4月8日国家发改委《2019年新型城镇化建设重点任务?#20998;?#20986;要继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限?#39057;?#22522;础上,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。这无疑是对房地产行业中长期向好的重要政策,从而改变市场预期。同时,当前的“减税降费”“降成本”等政策,开始惠及居民住房消费。3月份,首套房贷款平均利率连降4个月,已回归至去年4月份水平。市场当前的可贷资金充裕,流动性比较充足,这都为二季度需求创造较好的条件。但在一季度天量融?#25163;?#21518;的,出于控风险的需要,二季度货币政策有望微调。综合来看,二季度的销售或继续保持平稳增长趋势,同比增速预计会重新转正。

                              三是地方为落实主体责任可能会加大微调。从当前宏观经济发展的趋势看,2019年3月制造业?#22836;?#21046;造业PMI强劲反弹,创下近半年来新高,制造业PMI重回扩张区域,除了?#33322;?#22240;素消除之后的季节性回升外,生产和需求两端明显改善,显示经济正在逐步好转,政策全面放松的预期?#36127;?#27809;有可能。

                              随着经济下行压力的减缓,房地产自3月回暖的势头明显,政策有收紧的可能。但是,一季度土地购置面积增速的大幅下滑值得关注。因此,二季度各城市为了落实主体责任,落实好“稳地价、稳房价和稳预期”的目标,各地显然会根据具体情况进行适度微调。一些商品房销售和土地购置面积下滑较快的城市可能会适度放松,而一些出现明显回暖的地区还会有收紧的可能。?#28909;?#26085;前国管公积金新政的出台,明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最?#22303;?#25104;,最高贷款60万元,贷款期限不得超过25年。此次调整进一步加大力度支持缴存职工购买政策性住房,满足首套房刚需,遏制投资投机性的炒房需求,对北京市场影响比较明显。

                              四方面把握应对下阶段市场

                              当前房地产市场在“房住不炒”的定位下,各方对于政府的调控决心和调控的长期性都需要有清醒认识。以房地产税收为主要手段构建房地产长效机?#39057;?#33853;实步伐会越来越快。房地产企业要增强坚决去杠杆的意识,切实控制好经营风险,提升房地产市场的供给质量和加快产业转型升级。购房者应加强风险意识,合理配置房地产在家庭资产中的比例。

                              一是中央政策仍以“稳”为主,注意货币政策的溢出效应。稳市场、稳价格、稳预期可?#36816;?#26159;今年中央对于房地产市场调控的主要目标,围绕这一目标,首先在政策上加大对稳市场的支持,稳定市场的供给和需求,对需求较大的地区注意加大租赁性住房供给外,商品房供给不可大幅减少;需求端继续严控投机性需求,重视刚性需求,对于限价带来的一二手房房价?#26500;?#30340;现象也应引起重视。其次,在稳房价方面继续督促地方落实主体责任,既要坚决遏制房价的上涨,也要关注三四线城市房价的大幅波动。三是稳定市场预期需要中央层面的政策,尽量减少对市场预期发生较大影响,在当前情况下不轻易删减和增加房地产相关政策。最后就是货币政策在保?#33267;?#21160;性合理充裕的情况下,要注意结构性宽松,?#20048;?#36135;币政策对房地产的溢出效应,?#20048;?#23485;松的资金流入房地产市场带来房价攀升,尤其是要注意一季度天量融资对于房地产市场的影响。

                              二是各地应加强对市场变化的监控,适时做出预调微调。今年房地产市场的地区差异性可能会拉大,因此各地必须密切关注本地供需关系,做好相应政策储备,在市场出现一定波动时进行微调。在实现中央对于房地产市场“三稳”的目标下,做好房地产市场的预期引导,既要坚决遏制投机性的需求,也要满足刚性需求。尤其是一些人口长期净流出地区要进行房地产供给和需求的调研,控制土地供给,积极发展二手房市场,维护房地产市场的稳定。

                              三是房地产企业应逐步降低杠杆率,加快产业转型升级。房地产企业应该意识到,去杠杆是一项长期任务,针对高杠杆可能带来的风险,一方面要加快土地开发节奏,加快销售进度、加快资金回笼;另一方面要积极提高房地产自有资金的比率,通过股权式融资降低债务杠杆率。政府应积极引导房地产企业展开并购重组,?#24066;?#21512;规企业发行ABS?#26085;?#21153;融资工具。

                              房地产开发企业应深刻意识到房地产市场调控的长期性,加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展,加快培育知名企业、品牌企业,组建大型企?#23548;?#22242;,推动开发企业与物业、中介之间的合作。增强企业市场竞争力,实施多元化发展战?#35029;?#23454;现房地产与教育、医疗、物流等跨界联合。加快开展技术创新、产?#21453;?#26032;、管理创新,提升房地产全产业?#20174;?#20854;是后端服务的附加值。强化企业服务,将由产?#25151;?#21457;向空间运营迈进,从产?#25151;?#21457;商变身空间运营商,提升住宅?#20998;?#21644;小区品位。

                              四是购房者需要理性,加强风险意识。当前房地产市场区域差异会越来越大,对于刚性需求购房者来说,应趁政策有微调的时候果断出手。同时,对未来房价波动应有理性认识,有足够的心理预期,尤其要对未来房产税出台对于房地产市场的影响有充分预期。

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